Fairvesta: Ratings – Sicherheit für Anleger und Vertrieb.
Ratings funktionieren ähnlich wie gute Restaurantführer: Wer ein Restaurant besucht, das mit Michelinsternen oder Gault-Millau-Kochmützen ausgezeichnet wurde, kann sich eigentlich auch darauf verlassen, dass ihm ein Gourmet-Menü serviert wird. Ähnliche Auszeichnungen gibt es auch für Qualität und die Performance von Anlageprodukten. Die Ratings funktionieren dabei als Wegweiser gerade noch nicht breit bekannten Assetklassen, wie z.B. bei Immobilien-Handelsfonds, die im breiten Publikum noch nicht den ihnen zustehenden Bekanntheitsgrad besitzen.
Was ist Immobilenhandel ?
Das Geschäftsprinzip eines Immobilien-Handelsfonds beruht auf dem günstigen Erwerb von Wohn- und Gewerbeimmobilien aus Sondersituationen, oftmals weit unter dem üblichen Verkehrswert. Anschließend erfolgt eine Optimierung der Vermietungssituation, die Beseitigung etwaiger geringfügiger Leerstände, wo nötig auch optische Verschönerungen oder eine behutsame Sanierung wo erforderlich zur Steigerung des Marktwertes und des Vermietungspotenziales, danach ein möglichst Gewinn bringender Verkauf in möglichst kurzer Zeit.
Die Fairvesta Holding AG aus Tübingen ist in diesem Bereich ein spezialisierter Player mit einem aktuellen Platzierungsvolumen von insgesamt über 100 Millionen Euro – bezogen auf die letzten fünf Jahre. Ein Beispiel für Immobilienhandels-Transaktionen: Die Tübinger Fairvesta-Unternehmensgruppe hat in einer der vier großen Metropolen Nordrhein-Westfalens ein Wohn- und Geschäftshaus veräußert. Das Objekt mit Gesamterstehungskosten von 634.725,– Euro war 33 Monate im Bestand und konnte zum Preis von 750.000,– Euro veräußert werden. Die Fairvesta ist eines der wenigen Unternehmen dass sich regelmäßig freiwilligen Ratings stellt.
Was besagen Ratings ?
Unternehmensratings, so wie sie von der Münchner R@S Rating Services AG an den einzelnen Unternehmen der Tübinger Fairvesta – Unternehmensgruppe vollzogen wurden, berücksichtigen zusätzlich zu der quantitativen Analyse der Jahresabschlussdaten insbesondere die qualitativen Kriterien wie z.B. Markt und Produkte, Management und Leistungsträger sowie Prozesse. Wichtig ist: die zukünftigen Potenziale der Unternehmen, ihres Marktumfeldes und die Fähigleiten des Managements gehen stärker in das Ergebnis ein, als die Vergangenheitsdaten, da Ratings zukunftsgerichtet sind. Eine Rating-Analyse wird im Team mit zertifizierten und langjährig erfahrenen Branchen- und Finanzanalysten erarbeitet.
Ein Beispiel: Die Münchner R@S Rating Service AG, einer der deutschen Marktführer für Mittelstands-Ratings, hatte bereits im vergangenen Jahr sämtliche Fondsbeteiligungen der Tübinger fairvesta bewertet und war hier zu einem „BBBf + „Urteil gelangt. Aktuell wurden nunmehr im Rahmen einer Nachbewertung alle bislang angeschafften und teilweise wieder veräußerten Immobilien der einzelnen Beteiligungsgesellschaften der Fairvesta sowie die Performance im Hinblick auf Wertsteigerungspotenzial und Mieterträge begutachtet.
Ein Zitat aus dem Rating-Bericht der Münchner R@S Rating Services AG über die Unternehmen der Fairvesta Holding AG : „… Fairvesta kauft Immobilien aus Bankverwertungen, Zwangsversteigerungen oder Erbauseinandersetzungen. Die Ergebnisse der Bewirtschaftung und die ersten Verkäufe zeigen, dass das Konzept der Fairvesta für die Anleger aufgeht und die prospektierte Performance erreicht und sogar übertroffen wird ….“, sagt darin Herr Hans Loges, Vorstand der R@S Rating Services AG. Dieses Konzept der Fairevsta lautet: mindestens 10 Prozent Mietrendite und Kaufpreise mindestens 30 % unter Verkehrswert sowie Verkauf nach maximal drei Jahren Die führende mittelständische Ratingagentur hat daher den Unternehmen Fairvesta vierte und fünfte Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG ein „A-Rating“ ausgestellt – eine Beurteilung, die R@S Rating Services AG bislang nur wenige Male vergeben hat.
Eine umfassende Beurteilung und ein daraus abgeleitetes unabhängiges Urteil ist für den Anleger, der erwägt einem Unternehmen seine Ersparnisse zur Mehrung anzuvertrauen, sehr wichtig. So ist es ihm auf der Grundlage eines Ratings oder einer umfassenden Analyse möglich, die Prognosen und Renditeaussichten einer Anlageform in ein realistisches Licht zu rücken. Dies gilt im besonderen für zukunftsgerichtete Anlageformen, die eine wesentlich höhere Rendite als z.B. reines Festgeld aufweisen, womit systemisch aber auch eine grundsätzlich höheres Risiko einhergeht. Genau in diesem Punkt, in der realistischen Chancen-Risikoabwägung, sind Ratings hilfreich:
So liefert der Ratingbericht der R&S Rating Service AG zur Fairvesta dem potenziellen Anleger wertvolle Hinweise zur aktuellen Situation der Unternehmen, gerade weil sie von einer unabhängigen Stelle kommen, die das Unternehmen über mehrere Wochen vollständig durchleuchten konnte. Aus dem Bericht: „Besonders eindrucksvoll ist die in den Geschäftsberichten ausgewiesene Performance, die z. B. fairvesta zweite bei durchschnittlich 51 Prozent ohne und 62 Prozent mit Berücksichtigung von Verlustzuweisungen bzw. bei fairvesta dritte 46 und 62 Prozent beträgt. Diese Informationen werden auch den Anlegern gegenüber sehr offen kommuniziert“.
Zusätzlich werden die Fähigkeiten des Managements eines Unternehmens von der Rating Services AG einer strengen Prüfung unterzogen. „Die nachgewiesenen Anlageerfolge in Immobilienprojekte zeigen zudem“ – so der Bericht zur Fairvesta -, „dass das Management nachweislich die vorgesehenen Zahlen in der Objektbeschaffung aufgrund jahrzehntelanger Erfahrung erreichen bzw. übertreffen können.“ „Auch die Ergebnisse bei der Bewirtschaftung und der Realisierung der bisher getätigten Verkäufe bestätigen die Marktzugänge“, so die Rating Services AG. Dabei betrug die bisherige durchschnittliche Performance über alle Objekte der fairvesta – Unternehmensgruppe 12,7 Prozent Mietrendite p.a. bezogen auf die Gesamtgestehungskosten, also inklusive aller Nebenkosten bei.
Ratings, die insbesondere die vorhandene Leistungsbilanz eines Fondsinitiators bestätigen, sind nicht nur für den Anleger, sondern auch im Vertrieb eine wichtige Sache, denn sie reduzieren das Haftungsrisiko und garantieren Verkaufsargumente. Abschließend ist anzumerken dass die Landschaft der Anlageprodukte von einem regelmäßigen Rating aller angebotenen Produkte profitieren könnte.
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