Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag verpflichten den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung. Schönheitsreparaturen sind die Beseitigung der Gebrauchsspuren und der Abnutzung an der Wohnung durch den Mietgebrauch. Sie umfassen das Streichen der Wände, Innentüren, Fensterrahmen, Heizungsrohre, etc.
Ältere Mietverträge (bis in die frühen 2000er) sahen vor, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Zeiträumen bemessen durchführen musste. Der damals gängigste Zeitraum war, dass Schönheitsreparaturen alle 3, 5 und 7 Jahre durchgeführt werden musste. Alle 3 Jahre für Bad und Küche, alle 5 Jahre für Wohnräume, Schlafräume, Flur, Diele etc. und alle 7 Jahre für andere Nebenräume.
Der Bundesgerichtshof erklärte diese Klauseln im Juni 2004 für unwirksam, weil die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen durch starre Zeiträume und nicht durch den Zustand der Wohnung bestimmt wurde und weil dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellte.
Eine unwirksame – vor allem in Mietverträgen vor 2004 gebräuchliche – Schönheitsreparaturklausel lautet etwa so:
„Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: …“
oder
„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette alle 2 Jahre und bei allen übrigen Räumen alle 5 Jahre.“
Die Rechtsprechung entschied gleichzeitig: Wenn ein Fristenplan nur ungefähre Richtgrößen vorgibt und die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen letztendlich von der Renovierungsbedürftigkeit bzw. dem Zustand der Wohnung abhängt, liegt ein sogenannter weicher Fristenplan vor und die Schönheitsreparaturklausel ist – im Hinblick auf die Fristen – wirksam.
Folgende Klausel wäre hinsichtlich der Fristen wirksam:
„Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“
oder
„Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:
– in Küchen, Bädern, Duschen, alle 3 Jahre
– in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre
– in anderen Räumen alle 7 Jahre
Von diesen Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.“
Die meisten Mietverträge, die nach 2004 entworfen oder an die veränderte Rechtsprechung angepasst wurden, enthalten meistens keine starren Fristen mehr für die Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Zusammengefasst: Wenn die Schönheitsreparaturen ohne Beachtung des Zustands der Wohnung nach starren Fristen spätestens mit Ablauf eines bestimmten Zeitraums ausgeführt werden müssen, ist die Klausel unwirksam. Wenn die Fristen wie in den obigen Beispielen „weich“ sind, ist die Klausel im Hinblick auf die Fristen wirksam.
Achtung: Bei Schönheitsreparaturklauseln ist es noch wichtig zu wissen, dass diese Klauseln selbst dann unwirksam sein können, wenn sie einen „weichen“ Fristenplan beinhalten. Dies liegt daran, dass die Klauseln aus anderen Gründen unwirksam sein könnten. Eine Schönheitsreparaturklausel kann etwa trotz weichen Fristenplans unwirksam sein wenn:
– Die Klausel dem Mieter vorschreibt, in welcher Farbe er streichen muss.
– Die Klausel dem Mieter vorschreibt, dass die Schönheitsreparaturen durch einen Malermeister oder durch eine Firma durchgeführt werden müssen.
– Die Klausel dem Mieter vorschreibt, den Parkettboden abzuschleifen.
Diese Fehler in der Schönheitsreparaturklausel (starre Frist, unzulässige Farbwahl, etc.) führen dazu, dass die Klausel unwirksam ist. Die Folge: Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vermieter muss die Schönheitsreparaturen selbst durchführen oder auf seine Kosten durchführen lassen.
Fachanwaltstipp Mieter: Lassen Sie sich bei Auszug aus der Wohnung oder auch im Verlauf des Mietverhältnisses nicht darauf ein, nachträglich eine Vereinbarung zu unterzeichnen, die Ihnen doch noch die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen wirksam aufbürdet. Bedenken Sie, dass nach der Gesetzeslage eigentlich der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Nehmen Sie von Ihrem Recht Gebrauch und profitieren Sie von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.
Fachanwaltstipp Vermieter: Überprüfen Sie Ihre Mietvertragsmuster. Besonders private Vermieter, die nur eine oder wenige Eigentumswohnungen vermieten, verwenden vielleicht noch die alten Mietvertragsmuster.
7.10.2011
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
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