Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfskündigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung.
8. Notwendige Konditionen der Anbietpflicht
In der Praxis stellt sich besonders immer eine Frage: Muss der Vermieter in dem Mieter die Wohnung zu den Konditionen (zum Beispiel Höhe des Mietzinses) anbieten, die dem bisherigen (und nun wegen Eigenbedarf zu kündigenden) Mietverhältnis entsprechen.
Sicher ist, dass die Bedingungen, zu denen die Wohnung angeboten wird, insbesondere der Mietzins, angemessen sein müssen. Gleichfalls wird wohl überwiegend davon ausgegangen, dass die Miete höher sein darf, als die bisherige Miete. Jedenfalls soweit die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet, dürften gute Aussichten bestehen, dass ein entsprechendes Angebot vor Gericht auch Bestand hätte.
9. Folgen einer Verletzung der Anbietpflicht nach dem Verfahrensstand dargestellt
Wird eine unter Berücksichtigung der oben gemachten Ausführungen bestehende Anbietpflicht vom Vermieter verletzt, hat dies Konsequenzen, diene je nach dem Verfahrensstand und unter Berücksichtigung der Frage, ob die ursprüngliche Wohnung bereits neu vermietet wurde, bzw. die anzubietende Wohnung noch frei oder neu vermietet ist unterschiedliche Folgen, die ich im weiteren darstelle:
Anbietpflicht besteht bereits vor Ausspruch der Kündigung und der spätere Bedarf ist zu diesem Zeitpunkt für den Vermieter bereits vorhersehbar: Die Kündigung ist allein wegen Verletzung der Anbietpflicht von vornherein unwirksam. Der Vermieter verliert den Räumungsprozess. Der Mieter behält die Wohnung.
Anbietpflicht besteht bereits bei Ausspruch der Kündigung: Die Kündigung ist allein wegen Verletzung der Anbietpflicht von vornherein unwirksam. Der Vermieter verliert den Räumungsprozess. Der Mieter behält die Wohnung.
Anbietpflicht entsteht während der Kündigungsfrist: Das Herausgabeverlangen hinsichtlich der wegen Eigenbedarf gekündigten Wohnung kann nicht mehr auf die Eigenbedarfskündigung gestützt werden. Der Vermieter muss dem Mieter und unverzüglich ein Angebot hinsichtlich der Alternativwohnung unterbreiten. Unterlässt er dies gilt folgendes: Der Vermieter verliert den Räumungsprozess. Der Mieter behält die Wohnung.
Anbietpflicht wird verletzt, der Mieter erfährt davon aber erst nach Neuvermietung und Räumung: Der Mieter kann vom Vermieter Schadensersatz verlangen. Ist die Herausgabe der Wohnung nicht mehr möglich, ist Schadensersatz in Geld zu leisten.
10. Fazit für Vermieter
Vermieter müssen die im Zusammenhang mit der Anbietpflicht bestehenden Verpflichtungen genau beachten. Andernfalls riskieren Sie eine Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung und einen Verlust der Räumungsklage, bzw. spätere Schadensersatzansprüche.
11. Fazit für Mieter
Mieter sollten das Verhalten des Vermieters auch unter dem Gesichtspunkt freiwerdender Alternativwohnungen aus dem Bestand genau beobachten. Unabhängig von einer Verletzung der Anbietpflicht ist es bei der Überprüfung der Eigenbedarfskündigung auch unter dem Gesichtspunkt der Plausibilität und der Ernsthaftigkeit des Bedarfs relevant, wenn der Vermieter Wohnungen, die für die Eigennutzung geeignet wären, einfach weitervermietet.
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