Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Ausgangslage:
Der Mieter hat, wenn die Wohnung komplett übergeben wurde, das Recht zu bestimmen, wer zu der Wohnung Zutritt erhält. Allerdings hat auch der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Wohnung des Mieters zu betreten. So hat zum Beispiel der Mieter die Pflicht, den Zutritt von Beauftragten des Vermieters zu gewähren, wenn diese beispielsweise Instandsetzungsarbeiten vornehmen sollen.
Fall:
Die Klägerin als Vermieterin verlangte von den Beklagten Zutritt zur Wohnung der beklagten Mieter, um Schwammbefall im Dachstuhl zu beseitigen. Die Beklagten gewährten der Klägerin keinen Zutritt. Daraufhin kündigte die Klägerin die Wohnung fristlos. In der Folge entschied das zuständige Amtsgericht, dass die Klägerin die Wohnung betreten darf. Nachdem die Beklagten wiederum der Klägerin den Zutritt zu dem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum nicht gewährten, kündigte die Klägerin wieder fristlos. Allerdings hatte die Räumungsklage vor dem Amtsgericht und Landgericht keinen Erfolg, da die Gerichte darauf abstellten, dass die Beklagten zunächst durch einen Rechtsstreit klären lassen dürfen, ob sie dem Vermieter (der Klägerin) Zutritt gewähren müssen. Die Klägerin hätte also hier zunächst auf Duldung des Zutritts klagen müssen. Es sei denn es handelt sich um querulatorisches Verhalten.
(AG Tempelhof-Kreuzberg 12 C 192/11+ 20 C 440/11, LG Berlin 65 S 327/12).
Urteil:
Der BGH entschied am 15. April 2015, dass ein Vermieter sich nicht erst auf die Duldungsklage beschränken muss und nur dann fristlos kündigen darf, wenn der Mieter sich querulatorisch verhält. Es sei darauf abzustellen, ob es dem Vermieter zumutbar ist, dass Mietverhältnis unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls weiter bis zur ordentlichen Kündigungsfrist fortzuführen.
Quelle:
(BGH, Urteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 -, juris)
Tipp für Vermieter:
Überlegen Sie sich, ob Sie wegen der einmaligen Verweigerung von Zutritt sofort fristlos kündigen. Gerade unter der Einzelfallbetrachtung können die Gerichte auch die Kündigung für unwirksam erklären, wenn der Mieter sich sonst nichts hat „zuschulden“ kommen lassen, insbesondere auch kein querulatorisches Verhalten zeigt.
Tipp für Mieter:
Wenn es für Sie kein großes Problem darstellt, den Vermieter die Wohnung betreten zu lassen, dann sollten Sie dem zustimmen. Sollte es jedoch zu einer Art „Observation“ ausarten oder der Vermieter immer zur Unzeit Zutritt zur Wohnung haben wollen, so müssen Sie das nicht dulden.
9.5.2015
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