München, im November 2008: Der Bundesgerichtshof (BGH) erschwert mit einem aktuellen Urteil die Räumungsvollstreckung von säumigen Mietern. Nach Auffassung des BGH ist die Vollstreckung gegen einen im Räumungstitel nicht genannten Untermieter unzulässig. Gegen andere als die in dem Titel bezeichneten Personen dürfe eine Räumungsvollstreckung selbst dann nicht erfolgen, wenn zweifelsfrei feststeht, dass der Hauptmieter zur Herausgabe der Mietsache an den Gläubiger verpflichtet ist – die Münchner Anwaltskanzlei Auer Witte Thiel sieht in dem Urteil für Vermieter eine weitere Erschwernis säumige Mietschuldner aus der Wohnung zu räumen.
Der Bundesgerichtshof stärkt mit seinem Beschluss vom 14. August 2008 (Aktenzeichen I ZB 39/08) die Rechte der mit in der Wohnung lebenden, dem Vermieter oft namentlich gar nicht bekannten Untermieter im Rahmen der Räumungsvollstreckung. In der Entscheidung geht es um die Frage, ob eine Vollstreckung gegen einen im Räumungstitel namentlich nicht genannten Untermieter zulässig ist – der BGH verneint diese Frage, und zwar selbst wenn der Verdacht besteht, dass dem Dritten, also dem Untermieter, der Besitz an der Mietsache nur eingeräumt wurde, um die Zwangsräumung des Hauptmieters zu vereiteln.
Auer Witte Thiel sieht in dem Urteil eine erhebliche Benachteiligung der Vermieterinteressen Säumigen Mietern wird so die Möglichkeit verschafft, eine drohende Räumung über Monate zu verzögern, ohne dass Mietzahlungen geleistet werden. Denn der BGH bestätigt: Eine Räumungsvollstreckung des Vermieters gegen einen im Räumungstitel nicht genannten Untermieter ist für den BGH auch dann unzulässig, wenn das Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter beendet ist und der Untermieter daher zur Herausgabe der Mietsache verpflichtet wäre. Dabei ist es nach Ansicht des BGH sogar unerheblich, ob Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Untermieters bestehen. Ein Gerichtsvollzieher hat nicht zu prüfen, ob es „Treu und Glauben“ widerspricht, wenn ein Untermieter sich nur auf ein Besitzrecht beruft, weil er im Zusammenwirken mit dem Räumungsschuldner die Zwangsvollstreckung verhindern möchte.
Auer Witte Thiel begrüßt Urteile anderer Gerichte, welche einen derartigen Missbrauch von Mieterrechten strenger bewerten. So haben in den vergangenen Jahren zahlreiche Gerichte, darunter das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, das Kammergericht und verschiedene Amtsgerichte abweichend vom aktuellen Urteil des BGH entschieden. Nach dem Hanseatischen Oberlandesgericht (Aktenzeichen 6 W 49/92) kann sich ein Untermieter, der ohne oder gegen den Willen des Vermieters seinen Besitz an der Wohnung begründet, eben nicht auf eine solche Rechtsposition berufen.
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