Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsecht, Berlin und Essen.
Anleitungen im Internet: Vermieter können im Internet verschiedene Anleitungen dazu finden, wie man eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Auch von mir gibt es eine eigens zu diesem Thema angelegte Seite ( www.eigenbedarfskuendigungen.de ). Vermietern sollte aber klar sein, dass der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung ohne professionelle Beratung riskant ist.
1. Problem – Argumentation verbaut
Grundsätzlich kann eine Kündigung wiederholt werden, wenn sie beim ersten Mal unwirksam war. Wenn der Vermieter allerdings aufgrund von Umständen kündigt, die nicht tragen, kann er sich dadurch zumindest zeitweise die Möglichkeit einer erneuten Kündigung verbauen. Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters muss plausibel sein. Gerichte werden deshalb mitunter misstrauisch, wenn der Vermieter die Gründe wechselt, auf die er seine Kündigung stützt. Wenn er zunächst angibt, die Wohnung für seine Tante zu brauchen, und dann später meint, er brauche sie eigentlich für den Onkel, werden Gerichte möglicherweise skeptisch sein, ob das plausibel ist.
2. Problem – formale Mängel
Auch wenn es in den Anleitungen dazu Hinweise gibt, treten bei Eigenbedarfskündigungen, die Vermieter eigenständig erstellen, immer wieder formelle Mängel auf. Wenn sich der Mieter dann weigert, auszuziehen, und in der Folge den Räumungsprozess gewinnt, weil die Eigenbedarfskündigung formal fehlerhaft ist, kostet das eine Menge Zeit und Geld. Zumindest können Vermieter in einem solchen Fall aber die Kündigung problemlos wiederholen. Das sollte sie dann auch möglichst schon direkt im Prozess tun.
3. Problem – bessere Kündigungsgründe werden nicht berücksichtigt
Mitunter kommen für Vermieter verschiedene Kündigungsgründe in Betracht. Es ist nicht immer vorteilhaft, eine Kündigung auf alle möglichen Gründe zu stützen. Hier müssen die einzelnen Kündigungsgründe und ihre Erfolgsaussichten sorgfältig gegeneinander abgewogen werden. Eine Kündigung wegen bestimmter Vertragsverstöße kann zum Beispiel fristlos erfolgen. Zieht der Mieter nicht aus, kann man drei Tage später die Räumungsklage einreichen. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss unter Beachtung der vertraglichen bzw. gesetzlichen Kündigungsfristen erfolgen. Dadurch verliert man viel Zeit, da eine Räumungsklage zunächst noch nicht eingereicht werden kann.
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11.05.2016
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