Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor über die wichtigsten Fragen rund um Mietminderung, Kündigung und Schadensersatz wegen Schimmel in der Wohnung.
Viele Mieter kennen das Problem: Immer mehr Wohnungen und Häuser werden mit hoch isolierenden Fenstern ausgestattet. Durch neue technische Möglichkeiten wird der Luftzug durch Fensterrahmen und Fensterläden und Haus- und Wohnungstüren auf ein Mindestmaß eingeschränkt. Energiesparen ist derzeit das höchste Gebot. Ohne ausreichende Belüftung der Wohnung entsteht aber häufig Schimmel. Die Autoren Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor besprechen die wichtigsten Fragen im Zusammenhang von Schimmel in der Wohnung:
1. Was ist Schimmelpilzbefall oder Schimmel in der Wohnung? Wann entstehen Schimmelpilze (Schimmelbildung)? Was sind Wärmebrücken (Kältebrücken)?
2. Welche Schimmelpilzarten sind toxisch?
3. Wann kann wegen Schimmels gemindert werden?
4. Kann die Miete auch gemindert sein, wenn der Schimmel nicht toxisch ist?
5. Kann die Miete gemindert sein, wenn der Schimmel zwar toxisch ist, aber niemand durch den Schimmel erkrankt ist?
6. Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellt? Wie ist die Beweislastverteilung vor Gericht?
7. Wann kann der Mieter wegen des Schimmels fristlos kündigen? Welche Voraussetzungen hat die Rechtsprechung entwickelt?
8. Der Mieter vermutet Schimmel in der Wohnung. Er will Feuchtigkeitsmessungen oder einen vereidigten Gutachter beauftragen. Wer trägt die Kosten?
Heute: 9. Welche Minderungsquoten sprechen Gerichte bei Schimmel in der Wohnung zu?
10. Kann der Mieter die Kosten, die er wegen der Beseitigung von Feuchtigkeit in der Wohnung aufgewendet hat, vom Vermieter ersetzt bekommen?
9. Welche Minderungsquoten sprechen Gerichte bei Schimmel in der Wohnung zu?
Mietminderung bei Schimmel wegen optischer Mängel und Gerüche:
Bei optischen Mängeln durch Schimmel und leichter Geruchsbelästigung reicht die Mietminderung erfahrungsgemäß von 5-20 %, je nach Größe der betroffenen Fläche oder Intensität des Geruchs. Es kann hier aber auch extreme Fälle geben. Wenn der Geruch wegen Schimmels sehr penetrant ist und sich auf alle wichtigen Räume der Wohnung ausdehnt, sind Minderungsquoten von bis zu 90 % denkbar. In einem Fall, der allerdings Lösungsmittelgeruch betraf, erkannte das Amtsgericht Schöneberg eine Mietminderung wegen Geruchsbelästigung von 90 % (Urteil vom 27.3.1996, Aktenzeichen: 6 C 32/92).
Mietmindung bei Gesundheitsgefahren durch Schimmel:
Schimmelbelastungen können je nach Intensität und Gefährdung für die Mieter und je nach Krankheitsbild bis zu einer Mietminderung von 100 % führen. Eine Mietminderung von 100 % (Mietreduzierung auf „0“) wird dann gegeben sein, wenn der Schimmel nachweisbar zu einer Unbewohnbarkeit der Wohnung führt. In einem Fall, in dem das Gericht eine Minderungsquote von 100 % erkannte, waren Bewohner der betroffenen Wohnung nachweislich lebensbedrohlich durch den Schimmel erkrankt.
Zusammengefasst: Bei Schimmel kommt nahezu jede Minderungsquote vor – von einer nur sehr geringen Quote von 5 % für eine relativ geringe optische Beeinträchtigung bis hin zu 100 % wegen Unbewohnbarkeit aufgrund Gesundheitsschäden. Häufig sprechen die Gerichte im Fall eines betroffenen Zimmers etwa 10-15 % Mietminderung zu (Schimmel an nasser Küchenwand, Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 15.10.2010, 65 S 136/10), wenn der Schimmel vereinzelt an verschiedenen Stellen nicht großflächig auftritt ebenfalls etwa 10-15 % (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2010, 63 S 690/09 – Minderungsquote nicht zugestanden) zu und im Fall von Schimmelbildung im Schlafzimmer der Eltern und im Kinderzimmer bis zu 50 % in den Wintermonaten (in denen der Schimmelbefall besonders stark war) (Amtsgericht Bremen, Urteil vom 16.5.2003, Aktenzeichen: 7 C 107/02).
Komplette Artikelserie: www.mietrechtler-in.de/Schimmel-in-der-Wohnung.html
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
19.10.2011
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Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
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